Eine Pflichtverletzung der Hausverwaltung kann für Eigentümer und Mieter gleichermaßen ärgerlich und teuer werden. Als Verwalter ist die Hausverwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) dazu verpflichtet, die Immobilie ordnungsgemäß zu betreuen, Instandhaltungsmaßnahmen zu koordinieren, Abrechnungen korrekt zu erstellen und Gefahrenquellen zu beseitigen. Doch was, wenn sie diese Aufgaben nicht erfüllt?
Wann liegt eine Pflichtverletzung vor?
Von einer Pflichtverletzung spricht man, wenn die Hausverwaltung ihre vertraglich oder gesetzlich festgelegten Aufgaben nicht oder fehlerhaft erfüllt. Beispiele sind:
- Unterlassene Instandhaltung – etwa wenn ein undichtes Dach nicht rechtzeitig repariert wird.
- Fehlerhafte Abrechnung – z. B. falsche Umlage von Kosten in der Jahresabrechnung.
- Vernachlässigte Verkehrssicherungspflicht – wenn Wege nicht gestreut oder Beleuchtungen nicht instand gesetzt werden.
Solche Versäumnisse können nicht nur finanzielle Schäden verursachen, sondern auch die Sicherheit gefährden.
Typische Beispiele aus der Praxis
- Schimmelbildung in Gemeinschaftsflächen: Die Verwaltung reagiert trotz Meldung nicht, was zu Gesundheitsrisiken führt.
- Nicht eingeleitete Reparaturen nach Rohrbruch: Der Schaden weitet sich aus, Versicherungen verweigern teilweise die Kostenübernahme.
- Ignorierte Mängelanzeigen: Eigentümer fühlen sich allein gelassen, obwohl die Verwaltung zuständig wäre.
➡️ Tipp: Dokumentiere jeden Mangel (Fotos, E-Mails, Schreiben) frühzeitig. Das erleichtert die spätere Durchsetzung von Ansprüchen und hilft, Fristen einzuhalten.
Gut zu wissen: Eine mangelhafte Verwaltung kann zur Abberufung und sogar zu Schadensersatzansprüchen führen (§ 280 BGB). Doch bevor es soweit kommt, gibt es sinnvolle Schritte, um Probleme zu klären und Lösungen zu finden.
Rechte & Pflichten der Hausverwaltung im Überblick
Wer die Aufgaben der Hausverwaltung kennt, kann Pflichtverletzungen besser erkennen und angemessen reagieren. Die Pflichten sind in verschiedenen Gesetzen und Verträgen geregelt und sollen sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch einzelne Mieter schützen.
Gesetzliche Grundlagen (WEG, BGB)
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Hier ist festgelegt, dass die Verwaltung das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß instand halten und Gelder transparent verwalten muss (§ 27 WEG).
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Bei schuldhaften Pflichtverletzungen kann Schadensersatz verlangt werden (§ 280 BGB).
- Verwaltervertrag: Oft werden hier Details wie Abrechnungsfristen, Beauftragungen von Handwerkern oder die Einholung von Angeboten geregelt.
➡️ Praxis-Tipp: Eigentümer sollten den Verwaltervertrag prüfen. Er gibt Aufschluss darüber, welche Leistungen konkret übernommen werden und was ggf. gesondert zu beauftragen ist.
➡️ Mehr zum Thema: Pflichten der Hausverwaltung gegenüber der WEG
Verkehrssicherungspflichten & Instandhaltung
Eine zentrale Pflicht ist die Verkehrssicherung: Die Verwaltung muss dafür sorgen, dass keine Gefahr von Gemeinschaftsflächen ausgeht (z. B. Streuen bei Glätte, Beleuchtung reparieren, Geländer instand halten).
Auch Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sind zu koordinieren. Die Verwaltung muss Schäden begutachten, Handwerker beauftragen und gegebenenfalls Angebote vergleichen.
Informations- und Abrechnungspflichten
- Transparente Jahresabrechnung: Alle Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft müssen nachvollziehbar dargestellt sein. Fehlerhafte oder verspätete Abrechnungen sind häufige Pflichtverletzungen.
- Informationspflicht: Eigentümer müssen rechtzeitig über wichtige Vorgänge informiert werden – etwa über größere Reparaturen oder Versicherungsfälle.
💡 Checkliste: So prüfen Sie die Arbeit der Hausverwaltung
- Werden Abrechnungen fristgerecht erstellt und verständlich erläutert?
- Gibt es zeitnahe Reaktionen auf Schadensmeldungen?
- Werden Eigentümer über Beschlüsse und Angebote informiert?
- Ist die Verkehrssicherheit erkennbar gewährleistet?
Wer diese Punkte im Blick behält, kann Unregelmäßigkeiten früh erkennen und gezielt handeln.
Pflichtverletzung der Hausverwaltung: erste Schritte für Eigentümer & Mieter
Wenn die Hausverwaltung ihre Pflichten verletzt, ist ein strukturiertes Vorgehen entscheidend. So sichern Sie Beweise, wahren Fristen und erhöhen Ihre Chancen, den Schaden zu beheben oder Ansprüche geltend zu machen.
Mängel dokumentieren & Beweise sichern
Bevor Sie handeln, sollten Sie die Pflichtverletzung klar festhalten:
- Fotos & Videos: Dokumentieren Sie Schäden (z. B. Schimmel, Wasserflecken, lose Geländer).
- Schriftliche Meldungen: Senden Sie E-Mails oder Briefe und archivieren Sie diese.
- Protokolle von Eigentümerversammlungen: Falls Probleme dort besprochen wurden, diese Unterlagen aufbewahren.
➡️ Praxis-Tipp: Erstellen Sie eine Chronologie der Ereignisse. Das hilft später bei der Kommunikation mit Versicherungen oder Anwälten.
Schriftliche Abmahnung & Fristsetzung
Wenn die Hausverwaltung nach einer Meldung nicht tätig wird, können Eigentümer sie schriftlich abmahnen.
- Beschreiben Sie das Problem präzise.
- Setzen Sie eine konkrete Frist (z. B. 14 Tage).
- Kündigen Sie an, dass Sie bei Untätigkeit weitere Schritte einleiten (z. B. Beschluss zur Abberufung, Schadensersatz).
Kommunikation mit der Eigentümergemeinschaft
Viele Probleme betreffen das Gemeinschaftseigentum. Dann sollten Eigentümer gemeinsam handeln:
- Das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen lassen.
- Alternativ eine außerordentliche Versammlung beantragen, wenn Gefahr im Verzug ist.
- Möglichst geschlossen auftreten – das erhöht den Druck und die Erfolgschancen.
⚡ Kurz gesagt:
- Beweise sichern.
- Schriftlich und nachweisbar abmahnen.
- Fristen setzen und gemeinsam mit anderen Eigentümern agieren.
So schaffen Sie eine klare Grundlage, um im nächsten Schritt rechtliche und finanzielle Ansprüche geltend zu machen.
➡️ Mehr zum Thema: Hausverwaltung kündigen: Möglichkeiten trotz laufendem Vertrag
Schadensersatz & rechtliche Möglichkeiten
Wenn die Hausverwaltung trotz Fristsetzung untätig bleibt oder durch ihr Handeln (oder Nichthandeln) ein Schaden entsteht, können Eigentümer und teilweise auch Mieter Ansprüche geltend machen. Hierbei geht es vor allem um Schadensersatz und die rechtliche Durchsetzung von Pflichten.
Wann Schadensersatzansprüche bestehen
Schadensersatz kommt infrage, wenn:
- Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt werden (z. B. fehlende Instandhaltung führt zu Folgeschäden).
- Verkehrssicherungspflichten missachtet werden (z. B. Sturz auf vereistem Gehweg, weil nicht gestreut wurde).
- Finanzielle Schäden entstehen (z. B. falsche Abrechnung, entgangene Mieteinnahmen durch nicht beseitigte Mängel).
Rechtsgrundlage ist meist § 280 BGB. Voraussetzung: Es muss ein konkreter Schaden nachweisbar sein und die Pflichtverletzung muss schuldhaft erfolgt sein (fahrlässig oder vorsätzlich).
Haftpflichtversicherung der Hausverwaltung prüfen
Gute Hausverwaltungen haben in der Regel eine Vermögensschadenhaftpflicht oder Berufshaftpflichtversicherung. Diese kann einspringen, wenn der Verwalter einen Vermögens- oder Sachschaden verursacht.
Anwalt oder Schlichtungsstelle einschalten
Wenn die Verwaltung auf Abmahnungen nicht reagiert oder Schäden bestreitet, kann juristische Unterstützung sinnvoll sein:
- Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht helfen bei der Bewertung und Durchsetzung von Ansprüchen.
- Schlichtungsstellen oder Ombudsmänner können bei Streitfällen ohne direktes Gerichtsverfahren vermitteln.
- Eigentümergemeinschaften können die Abberufung der Hausverwaltung beschließen, wenn das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört ist (§ 26 WEG).
⚡ Kurz & knapp:
- Schaden genau dokumentieren und belegen.
- Versicherung der Hausverwaltung ansprechen.
- Rechtliche Beratung einholen, wenn keine Einigung möglich ist.
Mit diesen Schritten erhöhen Sie die Chance, entstandene Schäden ersetzt zu bekommen und zukünftige Pflichtverletzungen zu verhindern.
Praxisbeispiele & Tipps aus dem Alltag
Konkrete Situationen helfen, eine Pflichtverletzung der Hausverwaltung besser zu verstehen und richtig zu reagieren. Hier sind typische Fälle aus der Praxis und Tipps, wie Eigentümer oder Mieter handeln können.
Versäumte Wartung & Wasserschaden
Ein Dach wird jahrelang nicht kontrolliert, obwohl Eigentümer mehrfach Feuchtigkeit meldeten. Nach einem Starkregen dringt Wasser ins Treppenhaus und mehrere Wohnungen werden beschädigt.
- Fehler der Verwaltung: Untätigkeit trotz Hinweisen; Verletzung der Instandhaltungspflicht.
- Was tun:
- Schäden sofort dokumentieren (Fotos, Gutachten).
- Verwaltung schriftlich informieren, Frist setzen.
- Schaden ggf. direkt der Versicherung melden und Haftung der Hausverwaltung prüfen.
💡 Tipp: Bei größeren Schäden unbedingt auch die Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft informieren.
Falsche Jahresabrechnung
Die Hausverwaltung legt eine Jahresabrechnung vor, die unplausible Kosten enthält (z. B. doppelte Müllabfuhrgebühren, nicht genehmigte Ausgaben).
- Fehler der Verwaltung: Pflicht zur ordnungsgemäßen Abrechnung verletzt.
- Was tun:
- Abrechnung prüfen (Zahlungsbelege, Rechnungen anfordern).
- Fehler schriftlich beanstanden.
- Bei Uneinigkeit Beschlussanfechtung innerhalb eines Monats nach der Versammlung (§ 45 WEG).
➡️ Praxis-Tipp: Eigentümer können eine externe Abrechnungsprüfung beauftragen, um Schwachstellen aufzudecken.
Untätigkeit bei Gefahrstellen
Lose Gehwegplatten oder defekte Außenbeleuchtung werden der Hausverwaltung gemeldet, aber monatelang nicht repariert. Jemand stürzt und verletzt sich.
- Fehler der Verwaltung: Verletzung der Verkehrssicherungspflicht.
- Was tun:
- Vorherige Meldungen sichern.
- Verletzte Person sollte ggf. Anwalt einschalten und Schadenersatz fordern.
- Eigentümergemeinschaft kann Abberufung prüfen.
⚡ Allgemeine Profi-Tipps:
- Probleme immer schriftlich und mit Nachweis melden (Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung).
- Bei Unsicherheit rechtzeitig Rat beim Deutschen Mieterbund oder bei Eigentümerverbänden holen.
- Eigentümerversammlungen aktiv nutzen, um Missstände anzusprechen und Beschlüsse herbeizuführen.
Versicherung & Haftung: was Eigentümer wissen müssen
Eine wichtige Frage bei Pflichtverletzungen der Hausverwaltung lautet: Wer haftet im Schadensfall? Hier lohnt sich ein genauer Blick auf die Versicherungssituation – sowohl bei der Verwaltung als auch bei der Eigentümergemeinschaft.
Vermögensschadenhaftpflicht & Berufshaftpflicht der Hausverwaltung
Seriöse Hausverwaltungen verfügen in der Regel über folgende Policen:
- Vermögensschadenhaftpflichtversicherung – deckt finanzielle Schäden ab, die durch Fehler bei der Verwaltung entstehen (z. B. falsche Abrechnungen, verpasste Fristen).
- Berufshaftpflichtversicherung – greift, wenn durch Pflichtverletzungen Personen- oder Sachschäden entstehen (z. B. Unfall auf nicht gestreutem Gehweg).
💡 Praxis-Tipp: Eigentümer können schriftlich nachfragen, welche Versicherungen bestehen und wer im Schadenfall der Ansprechpartner ist. Bei fehlender Deckung ist Vorsicht geboten.
Absicherung für die Eigentümergemeinschaft
Neben der Versicherung der Verwaltung sollten Eigentümergemeinschaften selbst gut abgesichert sein:
- Gebäudeversicherung: Deckt Schäden am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Treppenhaus) ab.
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Wichtig, falls Dritte auf dem Grundstück zu Schaden kommen und keine Pflichtverletzung der Verwaltung vorliegt.
- Rechtsschutzversicherung: Kann helfen, wenn sich Streitigkeiten mit der Hausverwaltung vor Gericht klären müssen.
➡️ Praxis-Hinweis: Prüfen Sie regelmäßig gemeinsam in der Eigentümerversammlung, ob der Versicherungsschutz noch aktuell und ausreichend ist.
Warum Versicherungen nicht alles abdecken
Versicherungen leisten nur bei klaren Schäden und eindeutiger Haftung. Manche Probleme – wie verzögerte Kommunikation oder wiederholte kleine Pflichtverstöße – lassen sich damit nicht lösen. Hier bleiben die klassischen Schritte wie Abmahnung, Abberufung und ggf. Schadensersatzklage entscheidend.
⚡ Zusammenfassung:
- Verwaltung sollte Haftpflichtversicherung haben – Nachweis einfordern.
- Eigentümergemeinschaft braucht eigenen Basisschutz (Gebäude, Haftpflicht, Rechtsschutz).
- Versicherungsschutz regelmäßig prüfen, um im Ernstfall abgesichert zu sein.
Fazit – Pflichtverletzung der Hausverwaltung richtig angehen
Eine Pflichtverletzung der Hausverwaltung kann von ärgerlichen Fehlern bis zu ernsthaften finanziellen und sicherheitsrelevanten Schäden reichen. Entscheidend ist, dass Eigentümer und Mieter strukturiert vorgehen:
- Probleme dokumentieren – je genauer die Beweise, desto besser.
- Hausverwaltung schriftlich abmahnen – mit klaren Fristen und konkreter Forderung zur Behebung.
- Eigentümergemeinschaft einbinden – gemeinsam agieren stärkt die Position.
- Versicherungen und Rechtsmittel prüfen – Schadensersatz, Abberufung, rechtliche Beratung nutzen.
Mit diesem Vorgehen lassen sich viele Konflikte bereits ohne Gerichtsverfahren klären. Gleichzeitig schafft Transparenz bei Versicherungs- und Vertragsfragen Sicherheit für alle Beteiligten.
💡 Wichtig: Diese Informationen ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Bei komplexen Fällen oder größeren Schäden lohnt es sich, einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht einzuschalten.
